Эксперт в сфере недвижимости Александр Хворов о «строительном велосипеде»:
- Рынок недвижимости некоторые специалисты сравнивают с двухколесным велосипедом, который едет только до той поры, пока крутят педали. Педалями в данном случае выступают деньги населения, приобретающего жилье. Девелоперы живут и строят только в условиях постоянного притока на рынок новых средств. Когда этот приток сокращается, «велосипед падает», и строители остаются один на один с квадратными метрами никому не нужного недостроя.
Сегодня мы наблюдаем именно такую картину, о чем свидетельствуют цифры хабаровского рынка жилья. Спрос на нем снижается из-за падающих доходов населения, снижаются и цены на жилье, предлагаемого на продажу. Таким образом прогноз об удорожании недвижимости в Хабаровске в 2019 году не оправдывается.
За первый квартал начавшегося года квадратный метр стал предлагаться в городе дешевле в среднем на 0,9%. Наиболее существенно он потерял в цене у самого дорогого жилья — у квартир в центре города (–4,2%), а также у квартир новой планировки (в среднем по городу –2,5%). У востребованных на рынке двухкомнатных квартир квадратный метр тоже стал дешевле за квартал на 2,7%.
В результате всех изменений самый дешевый квадрат жилья по итогам квартала предлагался на продажу в сегменте трехкомнатных «сталинок» на окраинах города по средней цене 43 тысячи рублей. Но рекордно низкие цены запрашиваются за квадратные метры у двух- и трехкомнатных «сталинок» на окраинах и в средней отдаленности от центра в Краснофлотском районе. За квадратные метры в этом жилье запрашивают 15,5–16 тысяч рублей.
О снижении покупательной способности населения говорит и то, что из месяца в месяц снижается разница в ценах квадрата относительно прошлого года. Так в январе цена была дороже января прошлого года на 10,4%, а в марте — 8,9%.
В «чёрный список» ГВСУ № 6 попали сотни хабаровских фирм и покупатели квартир
24 марта 2019, 10:15 0
При этом в отдельных сегментах рынка цены растут. Что опять же говорит о низкой покупательной способности населения и при этом - о сохраняющейся потребности в жилье.
За квартал подорожал квадрат в средней отдаленности от центра и на окраинах города. Рост средних цен в этих районах престижности составил 6% и 3,2% соответственно. У «хрущевок» в среднем по городу цена квадрата вырос на 2,3%, а у квартир улучшенной планировки (брежневок) — на 1,4%.
Большинство продавцов и покупателей на рынке жилья при сделке не ориентируются на цену квадратного метра, а смотрят лишь на цену квартиры. Могу обрадовать покупателей и огорчить продавцов тем, что за первый квартал 2019 года в Хабаровске средняя цена квартиры упала на 290 тысяч рублей (более чем на 7 %).
Наиболее заметно подешевели квартиры в центре города (–14,3%) и на окраинах (–7%). Продавцы однокомнатных квартир, выставленных на продажу в конце года, надеялись на волне высоких цен продать их подороже. Но предновогодний ажиотаж прошел, и цены на такие квартиры за квартал упали в среднем по городу на 12,3%. За ними потянулись цены и на двух- и трехкомнатные квартиры (–5,7% и –2% соответственно).
Постепенно приходят в адекватное состояние и цены на малосемейки, которые раньше предлагались по цене полноценных однокомнатных квартир, а иногда даже дороже. За квартал цены на них упали в среднем по городу на 28%. Сегодня это самое доступное в городе жилье. На окраинах его средняя цена составляет чуть больше одного миллиона рублей.
Нельзя не отметить, что в микрорайонах и жилмассивах, где жилье по цене гораздо ниже, чем в центре города, а по качеству не уступает, сохранился устойчивый спрос на него. Это поддержало здесь и незначительный рост цен. В жилмассивах района престижности ближе к центру города (ул. Вяземская, Памятник партизанам, квартал Строителей и других) средние цены выросли на 0,6%, а дальше от центра, в средней отдаленности — на 0,4%.
Все эти выкладки по стоимости жилья в городе говорят о том, что «велосипед» начал падать. Активная застройка города дает сбой. Банкротятся застройщики, растет количество недостроев и безнадежных дольщиков.
Ужесточаются требования банков по выдаче ипотечных кредитов, растет задолженность по ним.
Вскоре грядет переход застройщиков на эскроу-счета. По версии авторов этого нововведения, деньги дольщиков (ради их же безопасности), должны передаваться не напрямую застройщикам, а храниться на специальных эскроу-счетах в банке. Предполагается, что под эти депозиты девелопер может получать кредиты и вести строительство.
Вместе с растущей процентной ставкой на кредиты, ростом НДС, это приведет в дальнейшем к росту цен на жилищном рынке, который становится производной общеэкономического кризиса, развивающегося в стране уже не первый год.
И это при сокращении доходов населения, которое, похоже, дошло до того уровня, после которого «строительный велосипед» уже не сможет сохранять вертикальное положение.
