Президент России определил три основных пути повышения доступности жилья для наших граждан: рост доходов населения, снижение ставок по ипотеке и увеличение объемов строительства.
В 2016 году среднедушевой доход на одного жителя Хабаровского края составил 37,4 тыс рублей. При этом доступность жилья сегодня в регионе превышает 8 лет (при среднемировом показателе 2 года). Это срок, за который человек может накопить денег на покупку недвижимости. При этом, все другие расходы: покупка одежды, питание, оплата ЖКХ и прочее - исключается. То есть на 8 лет человек в прямом смысле слова должен положить «зубы на полку».
Согласно стратегии социально-экономического развития Хабаровского края до 2030 года, к 2025 году доходы населения должны вырасти по базовому сценарию на 28,4% относительно 2016 года. Это значит, что в 2025 году среднедушевой доход составит более 48 тыс рублей. Если не учитывать изменение цен на жилье за этот период, то накопить на него при таких же условиях удастся за 6 лет и 3 месяца.
Вторым направлением работы по повышению доступности жилья названо снижение ставок по ипотеке. На сегодняшний день в Сбербанке она составляет от 7,4% (по различным льготным программам: молодёжной, с господдержкой, военной и т.п.) до 9,9%. Это позволяет взять кредит на квартиру в новостройке по средней цене 4,6 млн рублей на 10 лет при первоначальном взносе 700 тыс рублей и с ежемесячным платежом более 50 тыс рублей.
Такие условия доступны для семьи из трех человек при ежемесячном семейном доходе не менее 150 тыс рублей, так как расходы на ипотеку не должны превышать трети всех доходов семьи. По мнению руководства страны, идеальной была бы ставка в 7%.
Еще одно направление - рост объемов жилищного строительства. К сожалению, в Хабаровске в 2016 году сдано лишь 249 тыс кв метров жилья — это примерно 80% из запланированного. В 2017 году ситуация не улучшилась. Вместо плановых 298 тыс кв метров было сдано лишь 174 тыс кв метров. Причина в продолжающейся реорганизации основного застройщика в городе — ФГУП «Дальспецстрой».
Понятно, что спрос в данном случае серьезно превышает предложение. А чем дефицитнее товар, тем охотнее его купят и тем дороже хочет его продать производитель. Тем более, что для застройщиков сегодня отнюдь не время рассвета, многие используют заемные средства, которые хочется побыстрей вернуть и самому хорошо заработать. Увы, таковы законы рынка.
Рост доходов российских семей будет повышать спрос на жильё. И чем больше доходы, тем выше спрос и выше цены. Снижение ставок по ипотеке также повышает спрос на жилье, потому что делает более доступными деньги, необходимые для покупки жилья.
Единственный способ, непосредственно влияющий на снижения цен на рынке, — рост объемов строительства и, соответственно, рост объемов предложения жилья. Но нужно еще законодательно стимулировать девелоперов на ускорение продаж готового жилья, чтобы квартиры не стояли месяцами и годами непроданными.
Согласно стратегии социально-экономического развития Хабаровска до 2030 года, в 2025 году планируется введение в строй 385 тыс кв метров жилья. А в послании Президента ставится задача увеличить объемы строительства в 1,5 раза.
Но есть еще одна задача – покончить с практикой долевого строительства, оставившей сотни тысяч россиян без крыши над головой. С одной стороны - это правильно, все риски должны будут взять на себя строители и банки, у людей вырастет доверие к строительным организациям. Но с другой – риски стоят денег, и застройщики непременно захотят их вернуть. Маловероятно, что снизит цены на рынке жилья.
