Жильё в Хабаровске пробивает верхнюю планку

Горчаков Даниил 07.10.2019

Эксперт в сфере недвижимости Александр Хворов и причинах подорожания недвижимости:

- Жильё в Хабаровске продолжает дорожать. За III квартал текущего года основной показатель рынка недвижимости, квадратный метр, вырос в цене на 2,74% или на 2232,31 рубля, что составило 64% от всего роста за текущий год. В итоге к концу сентября средний показатель стоимости квадратного метра по городу составил 83 248,18 рубля.

Такой тренд на повышение сохраняется на рынке уже второй квартал. А всего с начала года квадратный метр жилья в городе подорожал на 4,4 % (3497,57 рубля). Несколько сдержал цены первый квартал года, когда рынок снизился на 0,9 %. Основными причинами снижения стало то, что предшествующие месяцы, в конце 2018 года, цены на жильё уж очень стремительно рванули вверх, поэтому снижение рынка вначале текущего года стало своеобразной коррекцией. В последующие месяцы цены стабильно росли. Даже в летом, когда в городе, как правило, отмечалось снижение или стагнация, в этом году рынок приостановился лишь в июле, а в августе снова рванул вверх.

Хрущёвки в цене

Такой стабильный рост рынка можно объяснить переходом с июля на новые правила финансирования жилищного строительства. Если раньше любая строительная компания, получив участок под застройку, начинала собирать деньги с граждан и на эти деньги строила. Теперь же строить можно либо на собственные средства, либо взяв кредит в банке. У небольших компаний денег даже на начало строительство нет, и они вынуждены идти на поклон в кредитные организации. Но далеко не каждому застройщику там пойдут навстречу и выделят деньги. Поэтому многие компании уходят со строительного рынка, и остаются на нем самые крупные. Все это сокращает и без того сжимающийся рынок строительства жилья, что влечет рост цен на нем.

За третий квартал наибольшие показатели роста стоимости квадратного метра жилья в городе были отмечены у малосемеек и «хрущевок» (7,7% и 5,3% соответственно). Они пользуются наибольшим спросом как самые доступные по цене. По районам престижности наиболее популярны квартиры в микрорайонах и жилмассивах, расположенных ближе к центру города, в итоге квадратный метр там подорожал на 5,3%. На окраинах города люди вынуждены приобретать жилье из-за ограниченности средств, поэтому там тоже квадратный метр поднялся в цене (4,3%). Ведь который год снижаются реальные доходы наших сограждан. Наибольшим спросом у покупателей пользуются двухкомнатные квартиры, в результате цена предложения на квадратный метр в них выросла за квартал на 4,4%.

Изменение средней цены кв. метра за III кв. 2019 г., в руб.
	июнь 2019 г.	сентябрь 2019 г.	изменение, %
1-комн. кв.	89 466,89	92 017,84	2,85
2-комн. кв.	78 865,33	82 311,08	4,37
3-комн. кв.	79 177,50	79 572,74	0,50
центр города	100 814,32	98 738,63	-2,06
ближе к центру	83 975,06	88 452,16	5,33
средняя отдаленность	73 899,48	75 525,81	2,20
окраина	64 656,99	67 425,29	4,28
малосемейка	74 543,48	80 257,04	7,66
новой планировки	88 774,84	90 667,57	2,13
сталинки	61 003,42	62 457,55	2,38
улучшенной планировки	74 145,22	72 194,35	-2,63
хрущевки	74 484,96	78 406,21	5,26

Центр притормозил

В центре города квартиры покупают реже из-за высоких цен, спрос снижается, падает и стоимость квадратного метра в этом сегменте. За минувший квартал он стал предлагаться на продажу дешевле на 2%.

Еще стремительнее за этот период упали в центре города цены на квартиры (3,3%). Здесь они всегда были самыми высокими, а при уменьшении реальных доходов, в первую очередь, покупатели игнорируют самые дорогие товары. Это подтверждается и тем, что цены на трехкомнатные квартиры по всему городу также упали в цене из-за снижающегося спроса (–1,2%).

При этом выросли за квартал цены на одно- и двухкомнатные квартиры (1,8% и 5,3%), на окраинах города (4,9%) и на малосемейки (13,2%). То есть в тех сегментах, куда, прежде всего, стремятся покупатели жилья с низкими доходами. Даже рост ипотеки не способен существенно поменять этот тренд, так как люди уже научились понимать суть кредитов, когда занимаешь чужие деньги, а отдавать приходиться свои и в большем количестве.

Любопытная ситуация с ценами сложилась у квартир улучшенной планировки и «хрущевок». За три последних месяца, при росте стоимости квадрата у «хрущевок», упали по городу средние цены на них (–2,7%). Это говорит о том, что уменьшились площади таких квартир, выставленных на продажу. Противоположная картина сложилась у квартир улучшенной планировки. Они выросли в цене за квартал на 11,7%, при снижении у них в среднем по городу стоимости квадратного метра общей площади (–2,6%).

Изменение средних цен на квартиры за III кв 2019 г., в тыс. руб.
	июнь 2019 г.	сентябрь 2019 г.	изменение, %
1-комн. кв.	2 936,16	2 989,69	1,82
2-комн. кв.	3 940,34	4 148,81	5,29
3-комн. кв.	5 530,86	5 462,10	-1,24
центр города	5 648,76	5 460,73	-3,33
ближе к центру	4 328,74	4 424,49	2,21
средняя отдаленность	3 667,04	3 614,74	-1,43
окраина	2 979,93	3 126,95	4,93
малосемейка	1 347,11	1 524,88	13,20
новой планировки	4 930,04	4 949,18	0,39
сталинки	3 572,58	3 687,17	3,21
улучшенной планировки	3 266,42	3 648,09	11,68
хрущевки	3 279,27	3 191,54	-2,68

Дешевле не будет

Сегодня перспективы рынка вполне определенны. Во-первых, из-за перехода на проектное финансирование из строительной отрасли уходят мелкие компании, потому что не могут получить банковские кредиты по разным причинам.

Во-вторых, на рынке остаются только крупные компании, которые будут строить на заемные средства, а они требуют обслуживания в виде процентов. Все это отразиться на цене строительства и ценах на жилье в сторону их роста.

Поэтому можно смело утверждать, что снижения цен на жилье в ближайшие месяцы и даже годы не произойдет. А в Хабаровске продолжится стабильный рост цен в последнем квартале года со средним месячным темпом 1–1,5% и выходом основного показателя рынка недвижимости к концу года на уровень 85–87 тысяч рублей за квадратный метр общей площади жилья.

Жильё в Хабаровске пробивает верхнюю планку

Автор: Горчаков Даниил

Эксперт в сфере недвижимости Александр Хворов и причинах подорожания недвижимости