За прошлый год средняя стоимость жилья в краевой столице выросла на 3,78% или в абсолютных цифрах на 2 545 рублей и к концу декабря составила 70 635,4 рубля. Плохо это или хорошо?
Из красной зоны в зеленую
Я бы назвал этот показатель оптимистическим, ведь участниками рынка недвижимости являются не только покупатели (для них, конечно же, чем ниже цены, тем лучше), но и продавцы, а самое главное — строители. Если рост цен на рынке ниже темпов инфляции, то строительство в городе становится нерентабельным и постепенно его объемы сокращаются, стройки замораживаются, строительные фирмы уходят с рынка. А это рано или поздно снова повлечет подъем цен.
Так что рост рынка сопоставимый с темпом инфляции, по большому счету, идет на пользу всем его участникам.
Начиная с 2013 года, рынок жилья в Хабаровске находился в красной зоне, то есть снижался с темпом до 5% в год. Но с 2016 года он начал восстанавливаться и в минувшем году вышел в зеленую зону роста.
Поведение рынка в этом году вполне соответствовало типичному для спокойных не кризисных лет сценарию. Зимой он немного подрос, по инерции осени и начала зимы предыдущего года. Затем последовал небольшое снижение в марте, как бы делая подарок покупателям слабого пола. Итогом первого квартала стало снижение средней стоимости квадратного метра на 0,4% (255 рублей). Но в последующие месяцы рост возобновился. В итоге за первое полугодие основной показатель рынка вырос на 2,5%.
Летом, как обычно, снижается спрос и количество предложений на рынке жилья города. Цены останавливаются или идут вниз. Минувший год был в тренде многолетних традиций, и цены в июле–августе упали. С сентября в городе обозначился рост средних цен квадратного метра. За осень и начало зимы квадрат подорожал.
Новые - локомотив
Локомотивом роста цен квадратного метра в минувшем году стали квартиры новой планировки. В них квадратный метр подорожал в среднем на 3%. При этом стабильно росли цены в квартирах всех размеров: в однокомнатных за год на 2%, в двухкомнатных — на 5,7%, у трехкомнатных — на 1,7%. Но это что касается центра.
У однокомнатных квартир новой планировки в средней отдаленности и на окраинах квадратный метр жилья за год стал предлагаться дешевле на 3,8% и 4,1% соответственно.
Хотя квадратный метр жилья является самым объективным показателем ситуации на рынке, но, к сожалению, мало кто ориентируется на него при покупке или продаже квартиры. Поэтому мы анализируем и ситуацию с ценами на квартиры.
Рост цен на квартиры за год сформировался в основном за счет квартир новой планировки, которые подорожали в среднем по городу на 5%. При этом наибольший рост цен у них был отмечен на однокомнатные в центре города, на двухкомнатные в средней отдаленности и на окраинах.
Максимальный рост цен по итогам года был зафиксирован на однокомнатные квартиры улучшенной планировки в центре (10,4 процента) и на двухкомнатные «хрущевки» ближе к центру города (11,2 %).
Большие, трех- и более комнатные квартиры, стали не по карману многим нашим согражданам, соответственно снижается спрос на них, а за ним и цены. Так, трехкомнатные квартиры новой планировки упали в цене за год ближе к центру города (–5,8%) и на окраинах (–7%), трехкомнатные «хрущевки» — в центре (–11,6%), в средней отдаленности (–10,1%) и на окраинах (–12,7%).
Большой процент снижения цен на «хрущевки» объясняется еще и тем, что потребительские качества таких квартир все меньше удовлетворяют требованиям, предъявляемым к современному жилью.
Этим же можно объяснить и снижение цен на малосемейки. Кроме того, продавцы таких квартир начинают реальнее смотреть на свое предложение, которое порой превосходило по цене однокомнатные квартиры улучшенной планировки в отдельных районах престижности.
Перспективы рынка в 2018 году видятся столь же оптимистичными, как и в минувшем году. Это связано со стабильностью в экономике, развитием социальных программ в год выборов Президента страны, губернатора края и мэра города, а также с тем, что рынок жилья в городе, видимо, достиг дна в 2015 году и с тех пор помаленьку, но уверенно выбирается из этой ямы.
Можно ожидать, что к концу 2018 года рынок вырастет примерно на 3–5% и средняя цена квадратного метра составит по городу 72,7–74 тыс рублей.
