Мошенничеств с куплей и продажей квартир в последние годы стало гораздо меньше. По статистике, приостановление государственной регистрации недвижимости в Хабаровском крае составляет чуть больше одного процента от общего количества совершённых сделок. Но вряд ли вам будет легче, если в этот процент попадёте именно вы.
Для тех, кто планирует продать или купить квартиру, Управление Росреестра по Хабаровскому краю подготовило «шпаргалку»: какие документы собрать, какую информацию проверить, какие юридические тонкости учесть. Что она собой представляет, ИА «Хабаровский край сегодня» разбирается вместе с заместителем руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю Еленой Семченко.
Что делать, если вы продавец
Продажа квартиры начинается с подготовки пакета документов. Лучше этим заняться заранее, так как процедура займет определенное время.
Первым делом советуем воспользоваться сервисом «Жизненные ситуации» на сайте Росреестра, который предусматривает большое количество различных вариантов оформления недвижимого имущества. С помощью интерактивного анкетирования сервис вам подскажет, какой перечень документов необходим конкретно в вашей ситуации, и обозначит порядок действий.
Рекомендуем обратить внимание на следующие моменты.
Если вы не можете присутствовать на сделке, вам заранее необходимо оформить нотариальную доверенность на продажу квартиры, а также на представление документов в Росреестр на государственную регистрацию. Если среди собственников продаваемой квартиры есть лица, находящиеся под опекой и попечительством, например, несовершеннолетние, совершеннолетние недееспособные или граждане, признанные ограниченно дееспособными, нужно запросить разрешение органов опеки и попечительства на заключение договора купли-продажи.
Если в продаваемой квартире кто-то «прописан», стоит заранее урегулировать с покупателем вопрос о сроках снятия с регистрационного учета. Это можно сделать на портале Госуслуг или обратившись в МФЦ. После этого там же необходимо заказать справку о зарегистрированных лицах или выписку из домовой книги, это касается жилых домов. Это позволит потенциальному покупателю убедиться, что на жилплощади никто не зарегистрирован. Срок давности выписки должен быть не более 30 календарных дней.
Если квартира была приобретена в браке, она является совместно нажитым имуществом. В этом случае требуется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу квартиры.
Что делать, если вы покупатель
Изначально необходимо убедиться, что продавец квартиры является её законным собственником. Для этого следует попросить продавца предоставить или самому получить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.
Важно! Попросите продавца предоставить правоустанавливающий документ, подтверждающий основание приобретения квартиры в собственность: договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.
Кроме того, вы самостоятельно можете заказать или попросить продавца предоставить выписку из ЕГРН о переходе прав, которая позволит проследить историю всех операций с объектом недвижимости. Заказать и получить выписку можно с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, на портале Госуслуг, а также на сайте подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестра».
Стоит проверить, есть ли у продавца задолженность по коммунальным платежам, а также его семейный статус. В случае, если на момент приобретения недвижимости продавец состоял в браке, требуйте согласие супруга. При этом необходимо учитывать, что непредставление согласия супруга продавца на продажу квартиры не будет являться основанием для отказа в государственной регистрации прав на эту квартиру. Однако, если такое согласие не будет представлено, в Единый государственный реестр недвижимости будет внесена отметка, что сделка совершена без необходимого в силу закона согласия супруга. Исключение из ЕГРН такой отметки законодательством не предусмотрено.
Справку об отсутствии задолженности по платежам услуг ЖКХ можно заказать в МФЦ, ТСЖ, в УК или на портале Госуслуг. Если для вас это важно, настаивайте, чтобы жильцы были выписаны до совершения сделки. Это избавит вас от непредвиденных ситуаций и возможных конфликтов, в том числе от обращения в суд. Также важно проверить, была ли в квартире перепланировка, графическое описание содержится в выписке из ЕГРН.
Важно, чтобы все изменения в квартире были узаконены. В обратном случае после покупки квартиры вам придется это делать самостоятельно. В случае, если квартира приобретается с использованием кредитных средств, для оформления договора купли-продажи вам понадобится кредитный договор.
Кроме того, для составления договора купли-продажи, а также для представления на государственную регистрацию потребуются следующие документы:
- документы, удостоверяющие личность сторон договора купли-продажи (их представителей);
- свидетельство о рождении ребенка, если среди собственников – несовершеннолетний.
Важно! В случаях, установленных законом, договор купли-продажи квартиры требует обязательного нотариального удостоверения, например, если ее продавцом или одним из продавцов является малолетний, недееспособный, гражданин, находящийся под опекой. Если супруги, приобретая в долевую собственность квартиру, заключают договор купли-продажи, содержащий элементы брачного договора.
Документы на регистрацию права собственности можно подать:
- в бумажном виде при личном визите в МФЦ или офисы Федеральной кадастровой палаты Росреестра;
- в электронном виде через личный кабинет на официальном сайте Росреестра, если у вас есть усиленная квалифицированная электронная подпись;
- дистанционно, заказав выездное обслуживание через сайт Федеральной кадастровой палаты Росреестра;
- через нотариуса по личной инициативе участников сделки купли-продажи или по требованиям законодательства.
За государственную регистрацию права собственности на квартиру покупателем уплачивается государственная пошлина, для физических лиц – 2 тысячи рублей.
Если квартира приобретается в кредит, то регистрируется ипотека в силу закона с одновременной регистрацией права собственности на квартиру. Для этого покупателем или лицом, в пользу которого будет зарегистрирована ипотека, предоставляется заявление о регистрации ипотеки в силу закона. Госпошлина за регистрацию ипотеки не взимается.
Важно! В 75 регионах России, в том числе и в Хабаровском крае, Росреестр совместно с кредитными организациями реализует проект «Электронная ипотека за 1 день». Граждане могут оформить ипотеку за сутки, при этом документы на регистрацию в Росреестр банк подаёт самостоятельно.
После завершения регистрационных действий покупатель получает в том числе выписку из ЕГРН, где содержится информация о его зарегистрированном праве собственности на квартиру.
