Однако свеженький ремонт, чистота, улыбчивый и приветливый хозяин и, главное, очень привлекательная цена – всё это отнюдь не повод для арендатора, ищущего себе жилье, сразу вселяться в квартиру, а тем более выплачивать задаток.
Как избежать ошибок и не оказаться обманутым, рассказывает юрист Роман Моор.
- Роман, куда обращаться и что делать гражданину, если он решил сдать своё жильё в наём?
- Независимо от срока сдачи можно заключить договор в письменной форме. Арендодатель не обязан регистрировать аренду жилья в службе Росреестра, если он сдаёт своё помещение на срок до одного года. Он может договориться с арендатором и так. Заключать договор, как правило, в интересах того, кто снимает квартиру.
Если договор аренды заключается на год и более, то регистрируется обременение. То есть в регистрационной службе делается отметка о том, что право собственности владельца квартиры ограничено правом найма жилья третьим лицом, и эта информация будет иметь свободный доступ. То есть арендодатель не сможет одно и то же жильё пересдавать несколько раз третьим лицам. Если же такая процедура не будет сделана, а между сторонами будет заключён договор аренды и сделан акт приёмки-передачи, то фактически обе стороны будут обязаны исполнять эту договорённость.-Интересно, у собственников жилья, желающих его сдать, есть обязательства перед законом?
-Как правило, у собственников особых проблем нет, если есть документы на квартиру. Они дают объявление в газету или Интернет и ищут предполагаемого арендатора. Затем удостоверяются в личности и заключают договор. Есть, правда, ограничения по найму жилья для иностранных граждан, и арендодателю нужно это знать.
- Иностранные граждане ограничены в правах?
- Да, нужно смотреть, есть ли у гражданина другого государства вид на жительство, разрешение на проживание и так далее. Потому что существуют определённые условия при сдаче в аренду жилья таким гражданам.
Если вы предоставите жилое помещение иностранцу, приехавшему по миграционной карте и не имеющего права постоянно или временно проживать на территории России, то это будет нарушение. По миграционной карте иностранец должен размещаться либо в гостинице, либо в другом определённом месте для проживания и в определённом регионе. Это всё регламентируется жёстко в законе.
- Сколько нужно платить владельцу квартиры за официально сданное в аренду жильё?
- По закону арендодатель ежемесячно должен платить подоходный налог 13 процентов от получаемой суммы. Поэтому в реальности граждане скрывают и официально не оформляют договоры на аренду жилья. А контролирующие органы не обладают ресурсами, чтобы самим проследить подобные сделки - сдано жильё в аренду или нет.
- Как застраховать себя от обмана тем, кто намерен снять жильё в наём? Ведь нередки случаи, когда граждане платят за адреса квартир, которые уже кто-то занял.
- Как правило, организации, в которые обращаются граждане, ссылаются на то, что они оказывают услугу, то есть предоставляют только информацию о помещениях, сдаваемых в аренду на момент обращения к ним арендаторов. Поэтому граждане и попадают в неприятные ситуации. Ведь если собственник говорит, что уже сдал жильё, будет трудно доказать обратное и вернуть потраченные средства.
Однако потребитель может доказать, что на момент, когда он обратился в фирму за адресом, это жильё уже было сдано и ему сообщили заведомо ложную информацию.
- А обманутый потребитель может об этом заявить?
- Да, если у него есть официальный договор с этой компанией. Арендатор может, будучи уже потребителем, подать в суд исковое заявление, в котором указать, что ему не оказали надлежащим образом услугу. Самое главное - не подписывать с фирмой, выдавшей перечень адресов, акт выполненных работ или оказанных услуг. Если акта нет, значит и услуга не была оказана.
А если акт выполненных работ есть, то можно доказать, что сведения были ложные и арендатору не предоставили достоверную информацию.
- Как подобное можно доказать?
- В суде фирма должна доказать, что в момент обращения гражданина за адресами помещения из списка не были сданы в аренду. То есть должны на судебное разбирательство привезти владельцев квартир, которые бы подтвердили, что они с фирмой работали. Или, напротив, арендаторы могут предоставить доказательства – то есть тех же владельцев, которые докажут, что сдали свои помещения намного раньше, чем гражданин обратился в фирму.
В рамках закона о защите прав потребителей не состоявшиеся арендаторы в случае, если суд вынесет решение в их пользу, вправе потребовать возврата денег за не оказанную услугу, плюс штраф в 50% и неустойку за каждый день просрочки, а также компенсацию морального вреда. В итоге выходит существенная сумма.Но чтобы не попасть в подобную ситуацию, арендаторам нужно требовать в компании телефоны именно собственников помещений. А перед тем, как взять в наём жильё, обязательно проверить в Росреестре, есть ли у гражданина права собственности на него, нет ли арестов на помещение, ограничений и обременений, которые исключают возможность и пользования этим жилым помещением.
- Что нужно обязательно учитывать при составлении договора с владельцем квартиры?
- Обязательно нужно проверить право собственности на жильё, на практике арендаторы редко это делают. Если при составлении документа присутствует от имени владельца официальный представитель,
-Значит, у него должна быть доверенность. Когда вы принимаете помещение, в договоре нужно чётко прописать, какие недостатки имеются в нём. Сфотографировать мебель и предметы обихода, если они есть в помещении, до того, как вы въехали в него, и перед отъездом. Потому, что при приёмке жилья по окончании периода проживания в нём владелец может предъявить арендатору претензию о порче имущества и заставить платить издержки.
Также нужно уточнить, из чего сформирована сумма аренды. Она может состоять из стоимости аренды и коммунальных услуг. Последнее может не включаться в общую сумму. Следует проверить показания счётчиков, чтобы не платить долги хозяина по коммуналке, а также уточнить, на кого возлагаются расходы по текущему ремонту – будет возмещаться сумма отдельно или в счёт арендной платы. Отмечу, что, согласно закону, капитальный ремонт вправе производить только хозяин квартиры.
