Главное

Рынок жилья в Хабаровске: цены вниз, но помаленьку

08.04.2022
Хворов
Александр
Эксперт в сфере недвижимости Александр Хворов о ценах на рынке квартир в Хабаровске в марте 2022 года

- Второй месяц подряд рынок жилья в Хабаровске демонстрирует снижение. За март квадратный метр в среднем по городу стал предлагаться на продажу дешевле на 0,29% (333 рубля) и к началу апреля этот основной показатель рынка недвижимости в городе составил 114 096,95 рубля.

Главными драйверами снижения стали большие трёхкомнатные квартиры, у которых в среднем по городу «квадраты» подешевели на 1,8%. Основное влияние на снижение оказали самые многочисленные квартиры новой планировки у которых этот показатель стал ниже по цене во всех районах престижности в среднем на 4%. Особенно значительно потеряли в ценах квадратные метры у трёхкомнатных квартир в центре города (–8,2%), что вполне объяснимо из-за самых недоступных цен для большинства наших сограждан в этом сегменте рынка. А при снижении покупательской способности они первыми и реагируют.

1.jpg
У двухкомнатных квартир стоимость квадратных метров снизилась в среднем по городу на 1,7%. В этом сегменте ведущую роль сыграли двухкомнатные квартиры в центре города (–3,5%), в средней отдалённости (–3,8%) и на окраинах (–3,3%). При этом снижение наблюдалось в этих районах престижности у двухкомнатных квартир всех планировок.

Было отмечено снижение стоимости «квадратов» и у однокомнатных квартир новой планировки в средней отдалённости (–7,9%) и на окраинах (–6,5%). И не только у них. Снижение цен в этих районах престижности наблюдалось на широком фронте. В результате в микрорайонах и жилмассивах средней отдалённости и на окраинах квадратный метр в среднем стал предлагаться дешевле на 2% и 2,3% соответственно.

По итогам месяца самые доступные квадратные метры жилой площади предлагались на продажу в сегменте трёхкомнатных «сталинок» на окраинах города по средней цене 55 333 рубля. А минимальные цены в марте начинались с 12–14 тысяч рублей за квадратный метр жилья у некоторых «сталинок» на окраинах города. 

Средняя стоимость квадратного метра квартир в марте 2022 г., в руб.

 

Центр

Ближе
к центру

В средней
отдалённости

Окраина

Малосемейки

134 120,17

121 480,14

108 790,15

96 957,78

Новой планировки

155 038,26

132 056,75

104 363,10

101 342,81

«Сталинки»

110 577,48

76 181,48

108 723,27

65 430,01

Улучшенной планировки

116 423,29

112 242,48

96 052,51

87 216,47

«Хрущёвки»

124 372,13

111 923,90

108 560,89

96 441,22


Местами дорожает

Некоторая стабильность в цене квадратного метра в марте наблюдалась ближе к центру города, где этот показатель стал выше за месяц в среднем лишь на 0,5%. При этом у однокомнатных квартир новой планировки в этом районе престижности «квадраты» стали предлагать дороже на 4% а у двухкомнатных — на 1,2%. Выросли здесь цены и у «хрущёвок» с «брежневками» в среднем на 3%.

Сохранился высокий уровень цен в центре города, а в некоторых сегментах основной показатель рынка недвижимости продемонстрировал рост, в результате чего средний показатель стоимости «квадрата» здесь поднялся на 1,7%. Так у однокомнатных квартир новой планировки его здесь стали предлагать на продажу дороже на 11,5%, а у однокомнатных «хрущёвок» — на 4,5%.

В результате самые дорогие «квадраты» в марте предлагали на продажу в центре города у двухкомнатных квартир новой планировки по средней цене 170 458 рублей. А рекордно высокие цены, из выставленных на продажу были у двухкомнатных квартир новой планировки в центре города с ценой впервые превысившие 320–330 тысяч рублей.

СТОИМОСТЬ КВАРТИР

Как и у основного показателя цены на квартиры в марте двигались разнонаправленно. Средняя цена за март снизилась в городе на 1,8% и составила 5 миллионов 476 тысяч рублей. При этом медианная цена за месяц незначительно выросла (0,6%) и составила по городу 5 миллионов 30 тысяч рублей.

Такое же разнонаправленное движение цен наблюдается и по отдельным сегментам городского рынка жилья. Самые дорогие квартиры новой планировки в центре города всех размеров стали предлагаться на продажу дешевле в среднем на 5,9%. При этом самое значительное снижение цен было отмечено у больших трёхкомнатных квартир этой планировки, которые подешевели на 12,8%. Меньше в центре стали запрашивать за одно- и двухкомнатные «брежневки» (в среднем на 13,6%) и трёхкомнатные «хрущёвки» (–6,2%).

Трёхкомнатные квартиры новой планировки подешевели также ближе к центру города (–3,3%) и на окраинах (–1%). Как видно из анализа ситуации такие квартиры чем дальше от центра тем меньше потеряли в цене. Это вполне объяснимо, так как в центре квартиры самые дорогие и спрос на них невысокий, а чем дальше от центра, тем цены на квартиры в новых домах становятся более доступными и спрос на них сохраняется несмотря ни на что, соответственно меньше у них и потери в ценах.

В марте также снизились цены на двухкомнатные квартиры улучшенной планировки во всех районах престижности (в среднем на 5,7%). Причём у них прослеживается та же тенденция, что и у трёхкомнатных квартир новой планировки — чем дальше от центра, тем меньше продавцы снижают цены. Если в центре снижение цен за месяц составило 12%, в микрорайонах ближе к центру — 2,9%, то на окраинах — лишь 0,4%.

Средняя стоимость квартир по районам престижности
на 31.3.2022, в тыс. руб.

Центр

 

1-комн.

2-комн.

3-комн.

Малосемейка

2 083,33

Новой планировки

6 184,92

10 014,42

12 361,71

«Сталинки»

4 039,80

5 730,00

7 273,75

Улучшенной планировки

4 200,00

5 566,50

10 196,67

«Хрущёвки»

4 689,23

5 540,34

5 883,85

Ближе к центру

Малосемейка

2 243,33

Новой планировки

5 683,38

7 403,73

8 433,90

«Сталинки»

4 221,00

3 813,33

Улучшенной планировки

4 498,75

5 312,85

6 996,67

«Хрущёвки»

3 881,53

4 873,81

5 854,00

Средней отдаленности

Малосемейка

1 881,67

Новой планировки

4 355,15

5 636,31

6 942,67

«Сталинки»

3 246,75

4 300,00

Улучшенной планировки

3 915,00

4 801,71

5 592,71

«Хрущёвки»

3 888,71

4 507,67

5 768,57

Окраина

Малосемейка

1 504,52

Новой планировки

3 937,64

5 186,36

6 467,07

«Сталинки»

2 760,00

3 722,23

3 616,43

Улучшенной планировки

3 458,33

4 397,76

5 060,74

«Хрущёвки»

3 188,11

4 078,82

4 848,57


На хабаровском рынке жилья «хрущёвки» — не самый популярный товар, особенно это касается трёхкомнатных квартир. И действительно, зачем тратиться на них, когда можно добавив сотню-другую тысяч приобрести более качественное жильё. В результате трёхкомнатные «хрущёвки» в марте дешевели повсеместно — от центра до самых до окраин. Среднее падение цен на них за месяц составило 2,5%. Видимо по этой же причине меньше стали цены и на двухкомнатные квартиры этой планировки в средней отдалённости от центра и на окраинах (в среднем на 3,8%).

Много говорить о самом доступном в городе жилье не приходится. Это конечно же малосемейки, у которых средние цены на окраинах составляют чуть более полутора миллионов рублей. На миллион дороже здесь запрашивают за однокомнатные «сталинки». А если говорить о более современном жилье, то средние цены за однокомнатную «хрущёвку» на окраинах города начинаются от 3 миллионов. Конечно можно найти среди разнообразных предложений на FarPoste и предложения с ценой до одного миллиона рублей в кирпичной «сталинке» на Пятой площадке или убитую «брежневку» в Березовке, но не они делают погоду на рынке жилья Хабаровска.

Наибольший спрос сохраняется на квартиры с наилучшим соотношение цены и качества. В марте это проявилось наиболее ярко в сегменте квартир новой планировки в средней отдалённости, где цены подросли у квартир всех размеров со средним темпом 2,8%. Аналогичная картина сложилась и в сегменте одно- и двухкомнатных квартир этой планировки в микрорайонах и жилмассивах ближе к центру города, где средние цены стали выше на 3,3%.

Необходимость иметь какую-то крышу над головой сохраняет спрос на однокомнатные «хрущёвки» по всему городу, что повлекло в марте рост цен на них в среднем на 4%. На более дорогие однокомнатные «брежневки» спрос наблюдался везде, кроме центра города, что повлекло рост цен на них на 4,7%.

Нет необходимости в нашем обзоре детально останавливаться на самых дорогих в городе квартирах. Как всегда — это большие квартиры в новых домах в центре города. Скажем только, что в марте цены на них начинаются от 20 миллионов рублей и вплотную подошли к 40 миллионам за квартиру на улице Комсомольской общей площадью 135 квадратных метров. 

А ЧТО ЖЕ ДАЛЬШЕ?

Можно много рассуждать и строить прогнозы относительно развития рынка жилья в городе, но история показывает, что за 26 лет в апреле в половине из них рынок уходил в красную зону. Причины были разные и темп его снижения тоже. Иногда это были финансовые трудности в стране, вплоть до дефолта, иногда сезонные колебания, но так или иначе средний показатель апреля за эти годы составил –0,43%.

Сегодня на цены может повлиять высокая ключевая ставка Центробанка, что повышает стоимость ипотечных кредитов и сокращает количество этих займов. Из-за высокой инфляции у некоторых потенциальных покупателей может вообще сняться вопрос о приобретении жилья. Эти факторы в ближайшей перспективе сокращают и спрос на жильё.

А меры принимаемые Правительством страны и региона о поддержке строительной отрасли, о расширении объёмов строительства, об импортозамещении в этой сфере могут способствовать росту предложения на рынке жилья, что тоже может повлиять на снижение цен, но в средней и в более отдалённой перспективе.

Сопоставляя все факторы можно ожидать в апреле продолжения тенденции последних двух месяцев на снижение средних цен по городу, но при этом основной показатель рынка недвижимости навряд ли опуститься ниже 113 тысяч рублей. В последующие месяцы рост средних цен в Хабаровске, скорей всего, продолжится и к лету может достичь показателей начала года.

По теме