Такое жилье создают путем перепланировки обычных квартир: однушку, двушку или трешку разделяют на несколько крошечных студий с отдельной кухней и санузлом. Стоят они дешево, но не все покупатели понимают связанные с ними юридические риски.
Разделение квартиры на две или несколько студий — идея не новая. На YouTube размещены десятки видео о том, как сделать перепланировку и подвести к каждому помещению свет и воду с отдельными счетчиками. Общая площадь такого жилья — около 10–15 кв. м. Чаще всего крошечные студии создают, чтобы выгодно сдавать в аренду, но на рынке стали появляться предложения и о продаже.
Плюсы для покупателей, конечно, находятся. Студии дешевле, чем квартиры, и удобнее, чем комнаты в малосемейках, — за счет своего санузла и кухни. Но эксперты советуют относиться к ним с осторожностью.
Первый вопрос к продавцам студий — по перепланировке и подведению коммуникаций в помещения. Жилищный кодекс предъявляет к застройщикам много требований. К примеру, жилая комната не должна быть меньше 9 кв. м, а кухня — меньше восьми, вход в санузел нельзя делать из жилой комнаты или кухни, а кухню нельзя размещать над жилой комнатой нижнего этажа.
Поэтому студии обычно оборудуют на первых этажах, изредка выше. Чаще всего разделяют двух-трехкомнатные квартиры, но бывают и случаи преобразования однушек - приходится переоборудовать под комнату кухню.
Площадь жилого помещения при этом не превышает 7–8 м, а в некоторых случаях составляет всего пять.
«Обмануть невнимательного покупателя можно, но проверить законность установки санузла в студии довольно легко — на документах по студии или доле в квартире все санузлы должны быть отражены на поэтажном плане, иметься документы по оплате коммунальных услуг, желательно счетчики на воду и документы на них», — пояснил завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости в Финансовом университете при правительстве России Александр Цыганов.
При этом он подчеркнул, что мини-студии всё же юридически остаются долями.
«Превращение доли в квартире в отдельный объект недвижимости возможно, но потребуется много сложных согласований, и только в этом случае студия станет самостоятельным объектом недвижимости, которым можно свободно распоряжаться», — добавил профессор.
В Москве сделки по мини-студиям как правило предлагают провести договором дарения доли. Адвокат по недвижимости Всеволод Харитонов пояснил, что это сомнительная схема:
«Покупатели в этом случае несут определенные юридические риски. Во-первых, при последующей перепродаже придется либо снова уходить в дарение, либо заморачиваться с предложением доли содолевикам. Во-вторых, если возникнут судебные разбирательства по определению проекта пользования долями, может не получиться доказать, что конкретная комната находится в пользовании конкретного человека. В-третьих, мы же понимаем, что это не совсем дарение. Деньги передаются как-то вчерную. Аннулировать такую сделку будет сложно, придется доказывать, что деньги вообще передавались».
Авторы объявлений о продаже крохотных студий подчеркивают, что условия сделки у них особые: «Оплата только наличными. К сожалению, ипотека, материнский капитал не подходят».
Больше всего псевдостудий расположено на юге Москвы — в районах Бирюлево и Бутово, а также в Реутове. Например, псевдостудию площадью 10 кв. м на первом этаже 12-этажного панельного дома в районе Люблино можно приобрести за 1,7 млн рублей.
Достаточно много предложений в Санкт-Петербурге, в исторической части города. В других крупных городах это пока единичные варианты, но в дальнейшем они будут встречаться все чаще.
Эксперты сходятся в одном — к псевдостудиям следует относиться с крайней осторожностью. Они могут быть совершенно узаконены по части перепланировки и коммуникаций, но всегда нужно иметь в виду, что покупатель приобретает лишь долю в квартире, а у нее особенный юридический статус.
